―開設

• 土地周辺ニーズ調査
• 敷地内整備（舗装など）
• 設備機器の選定、設置（精算機、ロック板、看板など）
• 駐車場の料金設定
• 宣伝活動

―運営・管理

• 設備のメンテナンス、修理業務
• クレーム、トラブル対応
• 集金業務
• 清掃業務

【メリット】

管理委託費をはじめとする費用が抑えられ利益率が高くなる。

【デメリット】

専門知識や経験が必要な業務もあり、時間と労力もかかること。
空車リスクあり、駐車場の利用状況によっては思うような収益があげられない可能性がある。

収益の可能性は高いものの、リスクと労力も比例して高くなる方式といえるでしょう。

管理委託費用が発生するため、「自営方式」と比べると収益は減少します。また、運営の細部に関する決定権が限られる場合があります。「自営」と「一括借り上げ」の中間的な位置づけで、ある程度の収益を期待しつつ、専門家のサポートを受けられる方式です。

駐車場の利用状況にかかわらず安定した収入が見込め、「手間をかけずに安定した収入を得たい」「リスクを最小限に抑えたい」といったニーズを持つ土地オーナーにとっては、非常に魅力的な選択肢です。運営会社のノウハウを活かした効率的な運用も期待できます。

●コインパーキング経営のメリット

コインパーキング経営最大のメリットは、建物建設が不要なため、他の不動産投資と比べて初期費用を大幅に抑えられることです。特に一括借り上げ方式を選択すれば、初期費用ゼロで始められる場合もあります。また、狭小地や変形地でも活用できるため、土地の制約を受けにくいのも特徴です。
準備期間が短いのも魅力の一つで、半月から1ヶ月程度で運営を開始できます。さらに、撤退も容易なため、将来の土地利用の柔軟性も確保できます。

●コインパーキング経営のデメリット

コインパーキング経営のデメリットも考慮する必要があります。
まず、運営方法次第で初期投資が必要となる可能性があります。コインパーキングを開設するためには、精算機や駐車場の設置、区画の整備などの設備投資が必要となります。また、機器のトラブル対応や定期的な清掃など、管理とメンテナンスの手間も考慮する必要があります。
さらに、コインパーキングの収益は立地に大きく依存するため、需要の低い場所では十分な収益が得られない可能性があります。
総じて、コインパーキング経営は低リスクで始められる土地活用方法ですが、成功のためには立地選定や初期投資、管理の手間を考慮した計画的なアプローチが重要です。特に都市部や商業地域の遊休地活用に適していますが、各地域の状況やオーナーの目的に応じて慎重に検討することが大切です。

需要分析と顧客ターゲットの特定

需要分析は、コインパーキング経営の成功に不可欠な要素です。まず、対象となる地域の駐車場需要を詳しく調査することが重要です。
以下のポイントに着目して需要を分析し、顧客ターゲットを絞り込んでみましょう。

• 地域の人口密度と交通量

人口密度が高く、交通量が多い地域は、コインパーキングの需要が高い傾向があります。特に都市部や商業地域、観光地は高い需要が期待できます。

• 周辺施設と駐車場の供給状況

ショッピングモール、オフィスビル、病院、観光地などの周辺施設が多い場所は、駐車場の需要が高まります。一方で、既存の駐車場の数や稼働率も考慮する必要があります。供給過多のエリアでは、収益性が低くなる可能性もあります。

• 適切な料金の設定

周辺にある駐車場の料金相場を把握し、諸費用を考えたうえで料金を設定しましょう。差別化を図ろうと、周辺の駐車場より利用料金を安くしてしまうと、思うような収入が得られず、高くし過ぎても稼働率が上がらず、やはり思った収入が得られません。

• イベントや季節要因

地域で定期的に開催されるイベントや、季節ごとの観光客の動向も需要に影響を与えます。例えば、夏場に海水浴客が多い地域や、冬季にスキー客が多い地域では、季節ごとの需要を見越した運営が求められます。

• 公共交通機関のアクセス

鉄道駅やバス停からの距離、公共交通機関の利便性も需要に影響を与えます。公共交通機関近隣の駐車場は、通勤客や観光客の利用が見込めます。